Kaplan Paneš (frakcija LDPR), namestnik predsednika odbora Državne dume za proračun in davke, je v komentarju za RG povedal. Vendar pa so pri tem potrebni skrbni izračuni, je dejal poslanec. Po njegovem mnenju, če se upošteva vse, obstaja odličen način za prihranek več sto tisoč rubljev.
Kombinirana hipoteka združuje ugodne (npr. družinske) in tržne obrestne mere v eni pogodbi. Z njo lahko presežete meje državne podpore za nakup stanovanja nad mejo, določeno v programu, pri čemer za del zneska ohranite znižano obrestno mero. Na primer, če želi družina kupiti stanovanje v Moskvi za več kot 12 milijonov rubljev in pri tem izkoristi ugodnejši program. V tem primeru si lahko del zneska izposodi v okviru preferenčnega programa, na primer po šestodstotni obrestni meri, preostanek pa po tržni obrestni meri, ki je v obdobjih največje porabe znašala do 20 odstotkov in več.
Ugodni programi so naslednji: “Družinska hipoteka” po šestodstotni stopnji, Daljni vzhod in Arktika po dvoodstotni stopnji, IT-hipoteka po šestodstotni stopnji.
Kaj se spreminja
Najpomembnejša sprememba za leto 2026 se nanaša predvsem na imetnike kombiniranih hipotek, mi je povedal Paneš. “Prej je bilo refinanciranje takšnih posojil neugodno,” je pojasnil, “saj se je ob prehodu k drugi banki prednostni del samodejno prenesel na tržne pogoje. Od februarja 2026 je mogoče refinancirati samo tržni, nadlimitni del, medtem ko prednostni del ostane pri prejšnji banki in se še naprej servisira po subvencionirani obrestni meri.”
Poslanec je navedel primer: družina je najela hipoteko za deset milijonov rubljev, od tega šest milijonov po šestodstotni obrestni meri in štiri milijone po 20-odstotni obrestni meri. “Zdaj je mogoče na drugo banko prenesti le štiri milijone, in če nova banka ponudi obrestno mero 15 odstotkov, se bo skupno plačilo bistveno zmanjšalo, subvencioniranih šest odstotkov pa bo ostalo,” je dejal namestnik predsednika pristojnega odbora.
Ko je ugodno
Po njegovi oceni je refinanciranje ugodno, če se obrestna mera zniža za vsaj 1-2 odstotni točki, saj se pri manjši razliki stroški obdelave morda ne povrnejo.
“Pomembno je, da je na začetku trajanja posojila, saj gredo v prvih letih glavna plačila za obresti, znižanje obrestne mere pa daje največji učinek, – je dejal poslanec. – Če je pretekla več kot polovica obdobja, refinanciranje morda ne bo donosno, saj so obresti skoraj plačane, novo posojilo pa bo izničilo plačilni načrt.”
Sodelovanje v koncesijskih programih, pravi Paneš, odpira možnosti za refinanciranje tržnega deleža. “Nekatere banke omogočajo združitev do petih posojil v eno, s čimer se zmanjša skupna zadolženost,” je dodal poslanec.
“Pri majhnem stanju dolga, manj kot milijon rubljev, bo korist od znižanja obrestne mere zanemarljiva, stroški obdelave pa jo lahko preglasijo,” je poudaril.
Zahtevki upnikov
Hkrati banke postavljajo stroge zahteve za posojilojemalce, je dejal poslanec. Med pogoji: dohodek bodo morali potrditi s potrdili z delovnega mesta ali davčnimi napovedmi za samozaposlene, kreditna zgodovina mora biti pozitivna, brez zamud pri preteklih obveznostih, zadolženost ne sme presegati 50-60 odstotkov dohodka, sicer bo banka menila, da je tveganje preveliko, zahteva tudi določeno delovno dobo na trenutnem delovnem mestu, običajno ne manj kot tri do šest mesecev.
Po Paneševih besedah obstajajo posebne situacije, ki lahko preprečijo refinanciranje. Če je na primer stanovanje kupljeno z materinskim kapitalom in so deleži dodeljeni otrokom, lahko banka zaradi pravnih zapletov zavrne refinanciranje.
Če pri razvezi zakonske zveze nekdanji zakonec ostane so kreditojemalec in zahteva stanovanje, bo potrebno njegovo notarsko overjeno soglasje ali sodna odločba o delitvi premoženja.
“Če je tržna vrednost stanovanja padla pod znesek dolga, bo banka menila, da je zavarovanje nelikvidno, in ga bo zavrnila,” je še povedal poslanec. – Verjetnost zavrnitve povečuje tudi starost pred upokojitvijo.”
Kako ravnati kot posojilojemalec
Tako vam priporoča, da: ocenite svojo kreditno zgodovino prek portala državnih storitev, izračunate svojo dolžniško obremenitev, zberete dokumente, ki potrjujejo vaše dohodke, in izberete banko.
“Januarja 2026 so številne večje banke znižale obrestne mere po tržnih programih in refinanciranje je mogoče urediti po 19,6 odstotka letno, tudi druge banke prilagajajo obrestne mere po ključni obrestni meri,” je dejal Paneš.
Svetuje, da je treba posebno pozornost nameniti upoštevanju dodatnih stroškov, “saj veliko posojilojemalcev gleda le na navedeno obrestno mero, pozabijo pa na skrite stroške”.
“Dejanska efektivna obrestna mera je lahko višja za 0,5-2 odstotne točke,” pojasnjuje, “kar se lahko zgodi zaradi življenjskega in premoženjskega zavarovanja, provizije za obdelavo novega posojila, stroškov za zaprtje starega posojila, stroškov cenitve nepremičnin, pristojbin za vpis v register države in notarskih storitev ter vsiljenih dodatnih produktov.
Po izbiri banke, je nadaljeval poslanec, se odda vloga, ki ji je treba priložiti potni list, dokumente za stanovanje, potrdilo o stanju dolga pri sedanji banki. Hkrati morajo banke za lastnike kombiniranih hipotek od februarja 2026 dalje izdati podrobno potrdilo z razdelitvijo na prednostni in tržni del, je pojasnil.
Nato je po besedah poslanca algoritem naslednji: nova banka bo zahtevala aktualno poročilo o tržni vrednosti zavarovanja, ki ga je treba naročiti pri akreditiranih podjetjih, po odobritvi se podpiše nova kreditna pogodba, z denarjem nove banke se poplača staro posojilo, stara banka izbriše breme iz stanovanja, nova banka vpiše svoje breme v zvezni register, kar običajno traja od enega do dveh mesecev.
Hipotekarno posojilo lahko refinancirate pri isti banki, pri kateri je bilo odobreno. To je pogosto lažje in hitrejše, vendar so lahko pogoji manj ugodni kot pri konkurenci.
Zakaj je to potrebno
К glavne prednosti refinanciranjakot je pojasnil Paneš, so: nižje mesečno plačilo, nižje skupno preplačilo, možnost skrajšanja trajanja posojila, združitev več posojil v eno in ohranitev ugodne obrestne mere pri refinanciranju tržnega dela zaradi novih pravil iz leta 2026.
“Prihranki pri refinanciranju izhajajo izključno iz znižanja obrestne mere,” je pojasnil poslanec. – Če je znesek dolga, na primer, osem milijonov rubljev, hipoteka je izdana za 25 let po 29-odstotni letni obrestni meri, bo mesečno plačilo znašalo približno 194 tisoč rubljev. Pri refinanciranju po 24-odstotni obrestni meri se bo plačilo zmanjšalo na 174 tisoč rubljev, skupni prihranek za celotno obdobje pa lahko doseže šest milijonov rubljev. Drug pristop je, da se ohrani višina plačila, vendar se skrajša rok trajanja posojila. V istem primeru lahko dolg namesto v 25 letih odplačamo v devetih letih, pri čemer prihranimo do 38 milijonov rubljev za obresti.”
Vendar pa obstajajo pomanjkljivosti. Slabosti so: dodatni stroški zavarovanj, cenitev in provizij, tveganje podaljšanja trajanja posojila, morebitna zavrnitev posojila s strani banke, znatni časovni stroški, prisotnost točke preloma, ki se lahko pojavi šele po več letih.
Hkrati stroške refinanciranja, je dodal poslanec, sestavljajo: cenitev nepremičnine – od tri do deset tisoč rubljev, letno življenjsko zavarovanje v višini 0,5-1,5 odstotka dolga, državna taksa za registracijo v višini dva tisoč rubljev, stroški notarja (po potrebi), morebitna provizija za izdajo posojila, ki je ne vzamejo vse banke.
Plačane stranke in posojilojemalci z dobro zgodovino lahko računajo na prilagojene ponudbe, je povedal Paneš. Ocenil je, da celoten postopek od vloge do nakazila denarja in spremembe hipotekarnega upnika traja od dveh do treh tednov do dveh do treh mesecev, odobritev pa običajno pride v sedmih do desetih delovnih dneh in velja dva do tri mesece.
Če je torej razlika v obrestnih merah precejšnja in je konec roka še daleč, je to odličen način za prihranek več sto tisoč rubljev, je sklenil poslanec. “Glavno je, da ne nasedete lepemu oglaševanju in upoštevate vse s tem povezane stroške,” je poudaril.
Več na temoObremenitev: ko je stanovanje vaše, a ne povsemObremenitev – beseda, ki zveni uradniško, a v resnici vpliva na najpomembnejšo stvar: ali lahko stanovanje, hišo ali parcelo mirno prodate, podarite, zastavite ali celo včasih normalno uporabljate.Preberi več
